Simulador de crédito imobiliário

O que este simulador calcula

A parcela do financiamento imobiliário nos sistemas PRICE e SAC, o total de juros em cada um e, se você informar o valor do imóvel, o LTV (Loan to Value): o valor financiado dividido pelo valor do imóvel.

O LTV importa porque a entrada, somada ao FGTS quando ele pode ser usado, reduz o quanto se financia. Quanto menor o LTV, menor o risco para a instituição, o que tende a facilitar a análise.

A fórmula, em palavras

PRICE (parcela fixa): a parcela é calculada para ficar igual do primeiro ao último mês. No começo, a maior parte dela é juro; com o tempo, a parte que amortiza a dívida cresce. Em símbolos: parcela = valor × taxa ÷ [1 − (1 + taxa) elevado a −prazo].

SAC (Sistema de Amortização Constante): a dívida é dividida em partes iguais (valor ÷ prazo), e a cada mês se soma o juro sobre o saldo que ainda resta. Como o saldo cai, o juro cai, e a parcela diminui mês a mês.

Por isso a primeira parcela do SAC é maior que a da PRICE, mas o total de juros pago no SAC é menor. O simulador mostra as duas lado a lado, com a diferença em reais.

Como preencher cada campo

• Valor financiado: o preço do imóvel menos a entrada e o FGTS que você pretende usar.
• Taxa de juros: a taxa efetiva da proposta ou da simulação oficial da instituição. Pode ser digitada ao mês ou ao ano.
• Prazo: em meses. A instituição limita o prazo conforme a idade dos proponentes e a própria política.
• Valor do imóvel (opcional): o valor de referência que você conhece. A avaliação oficial é feita pela instituição.

Como ler o resultado

• PRICE · parcela fixa: o valor de cada parcela e o total de juros no prazo.
• SAC · parcela decrescente: a primeira e a última parcela e o total de juros.
• A frase abaixo dos cartões mostra quanto se paga a menos de juros no SAC e quanto a primeira parcela do SAC é maior.
• Renda indicativa (30%): um exercício de triagem que divide a parcela por 0,30. Não é regra de nenhuma instituição; cada banco aplica a própria política.
• Taxa usada: a taxa mensal efetiva e a equivalente anual em juros compostos, para conferir com o que a instituição informou.
• Memória do cálculo: as fórmulas e as 12 primeiras parcelas nos dois sistemas, com o saldo devedor do SAC.

O LTV na prática

Exemplo ilustrativo: um imóvel de valor informado X, com financiamento de 70% de X, tem LTV de 70%. Se a entrada aumenta, o LTV cai.

O percentual máximo financiável não é universal: varia por instituição, modalidade e tipo de imóvel. O simulador apenas mostra a conta; a instituição confirma a avaliação e os limites.

Limites da simulação

• Não é o CET (Custo Efetivo Total): seguros, tarifas, IOF, registro e avaliação ficam fora da conta.
• A taxa é a que você informar. O site não consulta instituições, não traz taxa de mercado e não presume limites de banco.
• O resultado é uma simulação educativa, calculada no seu navegador: nada é enviado nem guardado, e não há cadastro.
• Não é proposta, oferta nem promessa de aprovação. A condição real é definida pela instituição responsável, depois da análise de crédito.
• Seguros habitacionais, correção pela TR (quando contratada), ITBI, registro e avaliação do imóvel não estão incluídos.

Perguntas frequentes