Simulador de Home Equity

O que este simulador calcula

O Home Equity é um empréstimo de finalidade livre em que um imóvel próprio fica em garantia por alienação fiduciária. O simulador calcula a parcela nos sistemas PRICE e SAC e, se você informar o valor do imóvel, o LTV: quanto se pede sobre o valor da garantia.

O uso mais comum, segundo o Guia do Especialista, é trocar dívidas caras (rotativo, cheque especial, empréstimos sem garantia) por uma parcela única com custo menor, ou financiar um projeto.

A fórmula, em palavras

PRICE (parcela fixa): a parcela é calculada para ficar igual do primeiro ao último mês. No começo, a maior parte dela é juro; com o tempo, a parte que amortiza a dívida cresce. Em símbolos: parcela = valor × taxa ÷ [1 − (1 + taxa) elevado a −prazo].

SAC (Sistema de Amortização Constante): a dívida é dividida em partes iguais (valor ÷ prazo), e a cada mês se soma o juro sobre o saldo que ainda resta. Como o saldo cai, o juro cai, e a parcela diminui mês a mês.

Por isso a primeira parcela do SAC é maior que a da PRICE, mas o total de juros pago no SAC é menor. O simulador mostra as duas lado a lado, com a diferença em reais.

Como preencher cada campo

• Valor liberado: o quanto você quer receber. Pedir menos do que o máximo reduz o LTV e o risco da operação.
• Taxa de juros: a taxa efetiva informada pela instituição, ao mês ou ao ano.
• Prazo: o número de parcelas mensais.
• Valor do imóvel em garantia (opcional): uma referência sua. A avaliação feita pela instituição é que define o valor e, com o LTV, o crédito liberado.

Como ler o resultado

• PRICE · parcela fixa: o valor de cada parcela e o total de juros no prazo.
• SAC · parcela decrescente: a primeira e a última parcela e o total de juros.
• A frase abaixo dos cartões mostra quanto se paga a menos de juros no SAC e quanto a primeira parcela do SAC é maior.
• Renda indicativa (30%): um exercício de triagem que divide a parcela por 0,30. Não é regra de nenhuma instituição; cada banco aplica a própria política.
• Taxa usada: a taxa mensal efetiva e a equivalente anual em juros compostos, para conferir com o que a instituição informou.
• Memória do cálculo: as fórmulas e as 12 primeiras parcelas nos dois sistemas, com o saldo devedor do SAC.

Antes de decidir

• O imóvel fica em garantia até a quitação. Em caso de inadimplência, a alienação fiduciária permite a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997.
• Consolidar dívidas só faz sentido se o CET novo for menor que o das dívidas atuais e se a parcela couber na renda; o objetivo é reduzir custo, não abrir espaço para novo endividamento.
• Some as dívidas atuais e o custo de cada uma (o Registrato do Banco Central mostra as operações em seu nome) antes de comparar.

Limites da simulação

• Não é o CET (Custo Efetivo Total): seguros, tarifas, IOF, registro e avaliação ficam fora da conta.
• A taxa é a que você informar. O site não consulta instituições, não traz taxa de mercado e não presume limites de banco.
• O resultado é uma simulação educativa, calculada no seu navegador: nada é enviado nem guardado, e não há cadastro.
• Não é proposta, oferta nem promessa de aprovação. A condição real é definida pela instituição responsável, depois da análise de crédito.
• Avaliação do imóvel, registro da garantia em cartório e seguros vinculados não estão incluídos.

Perguntas frequentes